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新聞中心一、房地產行業發展現狀分析
1、房地產(chan)調控政策(ce)現狀分析
2018年上半年，房(fang)地產調控(kong)政策繼(ji)續(xu)積極(ji)抑制非理性需(xu)求，同(tong)時強調擴(kuo)大并(bing)落(luo)實“有效(xiao)供(gong)給”，但是，短期需(xu)求側調控(kong)和中(zhong)長期供(gong)給側改革的交互作用并(bing)產生效(xiao)果尚需(xu)時間，市(shi)場上的供(gong)需(xu)情況仍較(jiao)緊張。重(zhong)點(dian)城(cheng)市(shi)新房(fang)市(shi)場成(cheng)(cheng)交面積繼(ji)續(xu)縮減，各線城(cheng)市(shi)中(zhong)一線城(cheng)市(shi)領降；三四(si)線城(cheng)市(shi)新房(fang)成(cheng)(cheng)交面積亦有所回落(luo)，但絕(jue)對規模(mo)仍處歷史較(jiao)高(gao)水(shui)平(ping)。
上(shang)半年調控力度并未減弱，截至6月底已(yi)有50余個地級以上(shang)城市和(he)10余個縣市出臺(tai)調控政(zheng)策，海南上(shang)半年歷經數次政(zheng)策收緊。
2016年出臺調控政策城市數量
2017年(nian)出臺調控政(zheng)策城(cheng)市數量(liang)
2018年1-6月出(chu)臺調控政策城市數(shu)量
與2017年相比，2018年上半年除在(zai)需求(qiu)端進行重(zhong)(zhong)點調(diao)控外，也注重(zhong)(zhong)在(zai)“供(gong)給(gei)側(ce)”解決供(gong)需結構不匹配問(wen)題。短期需求(qiu)側(ce)調(diao)控（抑制非理性需求(qiu)）和中長期供(gong)給(gei)側(ce)改革（保(bao)證有效供(gong)給(gei)）共同發力(li)。
2、房地產行業銷售及投資情況分析
2015 年至 2017 年，是城市(shi)需求熱(re)度(du)(du)(du)從東(dong)(dong)部向中西(xi)部蔓延的過程，三四(si)線(xian)城市(shi)銷售也(ye)高歌猛進，成交創歷史新高。而(er)進入 2018 年后(hou)，這種熱(re)度(du)(du)(du)蔓延的趨勢進一步擴散(san)、 進一步下(xia)沉，但增(zeng)速呈現放(fang)緩。前(qian) 4 月(yue)全國商品房銷售面(mian)積僅(jin)同比增(zeng)長 1.3%， 4 月(yue)單月(yue)同比增(zeng)速已轉(zhuan)為負增(zeng)長。分結(jie)構來(lai)看，增(zeng)速下(xia)滑的主要原(yuan)因是東(dong)(dong)部尤其是三四(si)線(xian)城市(shi)開始面(mian)臨增(zeng)速回(hui)落(luo)，相對而(er)言中西(xi)部三四(si)線(xian)城市(shi)的熱(re)度(du)(du)(du)依(yi)然(ran)維持，這也(ye)符合近期調研的結(jie)論。
積極的(de)因(yin)素體現(xian)在(zai)重點一(yi)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)市，雖然整體還是處于負增(zeng)長區間，但是降幅在(zai)二(er)季度開始明顯(xian)收窄，一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市也(ye)是在(zai) 5 月(yue)近兩年(nian)以來首次重歸正增(zeng)長。一(yi)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)市和(he)三四線(xian)(xian)城(cheng)市的(de)增(zeng)速差在(zai)經歷了 2017 年(nian)的(de)持續擴大(da)后，在(zai) 2018 年(nian)重新收斂(lian)。
全(quan)國商品(pin)房(fang)銷售(shou)面積單月(yue)增速(su)
2018年(nian)全國(guo)城(cheng)市商品房(fang)銷售面積(ji)及增(zeng)速展望(wang)
隨(sui)著(zhu)商品房(fang)銷售(shou)面積(ji)單(dan)月(yue)(yue)增(zeng)速(su)(su)(su)在 2018 年(nian) 4 月(yue)(yue)份轉負，地(di)產板塊相對大盤指數的正收(shou)益信號或已(yi)初步(bu)顯現。 截至(zhi) 2018 年(nian) 4 月(yue)(yue)，商品房(fang)銷售(shou)面積(ji)單(dan)月(yue)(yue)同比增(zeng)速(su)(su)(su)為(wei)-4.1%，處于自 2016 年(nian) 9 月(yue)(yue)以(yi)來(lai)的持續下滑通道中。雖然單(dan)月(yue)(yue)銷售(shou)增(zeng)速(su)(su)(su)曾于 2017 年(nian) 9 月(yue)(yue)及 10 月(yue)(yue)出(chu)現負增(zeng)長，但隨(sui)后快速(su)(su)(su)反彈，目(mu)前再次轉入負增(zeng)長區間。結合目(mu)前房(fang)地(di)產行業仍(reng)然偏(pian)緊(jin)的政策環境，商品房(fang)銷售(shou)增(zeng)速(su)(su)(su)預計仍(reng)處于逐步(bu)向(xiang)底部靠攏的階段。
截至 2018 年(nian) 4 月，商品房銷售面積單月同比增速(su)進入負增長區間(jian)
分區域銷售面積增速
各線城市一手(shou)房成(cheng)交(jiao)累計增速(su)
全國一二線城市和三(san)四線城市增速差
2018年(nian)中國一二線城市商品房銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)及增速展望
2018年中國三四線城市(shi)商品房銷(xiao)售面積(ji)及增速展望
隨(sui)著商(shang)(shang)品房(fang)銷(xiao)售面積(ji)單月增速在(zai) 2018 年(nian)(nian) 4 月份轉(zhuan)負，地產板塊相對大盤指數的(de)正收益信號(hao)或(huo)已(yi)初步(bu)顯現(xian)。 截至 2018 年(nian)(nian) 4 月，商(shang)(shang)品房(fang)銷(xiao)售面積(ji)單月同比增速為-4.1%，處于(yu)自 2016 年(nian)(nian) 9 月以來的(de)持(chi)續下滑通道中。雖(sui)然(ran)單月銷(xiao)售增速曾(ceng)于(yu) 2017 年(nian)(nian) 9 月及 10 月出現(xian)負增長(chang)，但隨(sui)后快(kuai)速反彈，目前再次(ci)轉(zhuan)入負增長(chang)區間。結合目前房(fang)地產行業仍然(ran)偏緊的(de)政策(ce)環(huan)境，商(shang)(shang)品房(fang)銷(xiao)售增速預計仍處于(yu)逐步(bu)向底部靠攏的(de)階段(duan)。
長端利率(lv)方面，十年期(qi)國債到(dao)期(qi)收益率(lv)已經結束單(dan)邊上行走勢(shi)
短端(duan)利(li)(li)率方面，銀行間同業拆(chai)借利(li)(li)率（1 天）近期有所下行
截至(zhi) 2018 年(nian)(nian) 6 月(yue)10 日，房企今年(nian)(nian)境內信用債發(fa)行(xing)規(gui)(gui)模已(yi)經達到約 2442 億(yi)元，已(yi)經超過 2017 年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)的(de) 1630 億(yi)元；美元債發(fa)行(xing)方面，房企今年(nian)(nian)發(fa)行(xing)規(gui)(gui)模已(yi)經達到約 242 億(yi)美元，接近去年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)約 257 億(yi)美元的(de)發(fa)行(xing)規(gui)(gui)模
2018 年房(fang)企境(jing)內信用債發行渠道較為通暢（截至 6 月(yue) 10 日(ri)）
2018 年房(fang)企境內美元(yuan)債發行渠道較為(wei)通暢（截至 6 月 10 日）
2018 年 1-5 月(yue) TOP100 房企(qi)(qi)銷(xiao)售(shou)額累計(ji)同比增速(su)約為 34%，大(da)中型房企(qi)(qi)的良好銷(xiao)售(shou)狀(zhuang)況奠定了(le)其資金(jin)來(lai)源的穩健(jian)性，原因在于(yu)房地產企(qi)(qi)業銷(xiao)售(shou)回款(kuan)占總資金(jin)來(lai)源的比例較高。
2018 年 5 月 TOP100 房企累計銷售額(e)同比增長約 34%，增速(su)持續反彈(dan)
3、房地產行(xing)業(ye)(ye)行(xing)業(ye)(ye)集中度情況(kuang)分析
去杠桿背(bei)景下的(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)難，對于龍頭(tou)地產(chan)(chan)(chan)影響(xiang)有限，反(fan)而(er)會(hui)加(jia)快小房(fang)(fang)(fang)企的(de)(de)出局，行(xing)業集中(zhong)度提升將會(hui)加(jia)速。 不要低估房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)市場的(de)(de)韌(ren)性(xing)，不要低估龍頭(tou)房(fang)(fang)(fang)企的(de)(de)韌(ren)性(xing)。對于地產(chan)(chan)(chan)龍頭(tou)而(er)言，首先，其(qi)本(ben)(ben)身擁有較多(duo)(duo)的(de)(de)在手(shou)貨(huo)幣(bi)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)。其(qi)次，龍頭(tou)全(quan)國(guo)布局，騰挪空間大，可以(yi)在調控壓力較小的(de)(de)區(qu)域(yu)通過加(jia)大推盤力度來加(jia)速回籠現金(jin)。第三，銀行(xing)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)雖(sui)然(ran)你持續收(shou)緊，但(dan)對于前 30 強(qiang)的(de)(de)龍頭(tou)房(fang)(fang)(fang)企，依然(ran)給(gei)予信貸。 融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)成(cheng)本(ben)(ben)雖(sui)然(ran)整體在上(shang)升，但(dan)相對于小房(fang)(fang)(fang)企，龍頭(tou)地產(chan)(chan)(chan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)成(cheng)本(ben)(ben)上(shang)升的(de)(de)幅度更小。并且龍頭(tou)地產(chan)(chan)(chan)可以(yi)拓展(zhan)多(duo)(duo)種融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)渠道，如境(jing)外融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)、基于存量資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)創新融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)渠道。 2018 年(nian) 1-5 月，行(xing)業總融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi) 2282.7 億元，其(qi)中(zhong)龍頭(tou)房(fang)(fang)(fang)企占比(bi)達到(dao) 34%， 2017 年(nian)全(quan)年(nian)占比(bi)為 17%。融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)向龍頭(tou)集中(zhong)的(de)(de)趨勢明(ming)顯。 2018 年(nian)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)成(cheng)本(ben)(ben)雖(sui)然(ran)有所上(shang)升，但(dan)龍頭(tou)房(fang)(fang)(fang)企加(jia)權融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)成(cheng)本(ben)(ben)仍基本(ben)(ben)控制(zhi)在 8%以(yi)下。
龍頭房企邊際融(rong)資成本(ben)(ben)上升幅(fu)度有限，加權(quan)平均(jun)融(rong)資成本(ben)(ben)控制(zhi)在 8%以下
2017 年大(da)(da)陸(lu)房地(di)產并購交(jiao)易達(da)到 482 筆，交(jiao)易金額(e)達(da)到 810 億美(mei)元。隨著資(zi)源進一步向龍頭(tou)集中，龍頭(tou)侵(qin)占市場份額(e)的(de)(de)(de)速度將會加快，未來(lai)有(you)望形成(cheng)寡頭(tou)壟斷的(de)(de)(de)格局(ju)，地(di)產行業中的(de)(de)(de)格力、美(mei)的(de)(de)(de)或(huo)許正在形成(cheng)。市場對于去(qu)杠桿背景下的(de)(de)(de)融(rong)資(zi)收緊(jin)(jin)做了過度悲觀(guan)的(de)(de)(de)解讀，卻對融(rong)資(zi)收緊(jin)(jin)加速重塑行業格局(ju)給龍頭(tou)地(di)產的(de)(de)(de)利好認識(shi)不足。目(mu)前，根據直預(yu)期市盈率(lv)，龍頭(tou)地(di)產的(de)(de)(de)估值水平已接(jie)近(jin)歷史底部，震蕩市中最(zui)大(da)(da)的(de)(de)(de)避風港灣正在形成(cheng)，龍頭(tou)地(di)產公司(si)已經(jing)進入擊球區。
龍頭銷售增速領先行業(ye)
龍頭地產估(gu)值(zhi)已(yi)經具備吸引力（不完全(quan)列舉(ju)）
我國(guo)房地(di)產行業集(ji)中(zhong)度(du)
二、房地產行業發展趨勢分析
1、加大房地產調控力度，抑(yi)制房價出現過(guo)快上漲
為抑制(zhi)房(fang)(fang)價出現過快上(shang)漲(zhang)苗(miao)頭，近期各地(di)陸續加(jia)大房(fang)(fang)地(di)產(chan)調控力度，不斷(duan)出臺新政策、新措(cuo)施。同時，住房(fang)(fang)租賃市(shi)場建設穩步推進。一(yi)系列(lie)舉措(cuo)表明(ming)地(di)方政府堅(jian)持調控的(de)信心和決心不會(hui)(hui)動(dong)搖(yao)，房(fang)(fang)子是用(yong)來住的(de)，不是用(yong)來炒的(de)”這一(yi)定位不會(hui)(hui)改(gai)變。
當(dang)前(qian)，仍有許多城(cheng)市不(bu)斷出臺房地產調(diao)控措施，表(biao)明“房子是(shi)用來(lai)住(zhu)的，不(bu)是(shi)用來(lai)炒的”這一(yi)定位不(bu)會(hui)(hui)改(gai)變，地方政府(fu)堅持(chi)調(diao)控的信心(xin)和決(jue)心(xin)不(bu)會(hui)(hui)動搖。同時，作為(wei)長效機制建(jian)設的重要一(yi)環，住(zhu)房租賃(lin)市場也(ye)在(zai)穩步(bu)發展。
房價明顯(xian)過(guo)快(kuai)上漲
4月(yue)份(fen)(fen)至(zhi)5月(yue)份(fen)(fen)是房地產傳統(tong)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)旺季。5月(yue)份(fen)(fen)一線(xian)城(cheng)市(shi)新建商品住(zhu)(zhu)(zhu)宅和(he)二手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)價格(ge)分(fen)(fen)別上漲(zhang)0.3%、0.2%;二線(xian)城(cheng)市(shi)新建商品住(zhu)(zhu)(zhu)宅和(he)二手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)價格(ge)分(fen)(fen)別上漲(zhang)0.9%、0.8%;三線(xian)城(cheng)市(shi)新建商品住(zhu)(zhu)(zhu)宅和(he)二手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)價格(ge)分(fen)(fen)別上漲(zhang)0.7%、0.6%。
一直保持調控高(gao)壓態勢的(de)熱點城(cheng)(cheng)市(shi)總體趨穩，一些三四(si)(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)市(shi)場反而相對(dui)更加活躍，上漲趨勢較為明顯(xian)。如(ru)5月(yue)份，70個大中(zhong)城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)，東(dong)北、中(zhong)西部(bu)地區的(de)房(fang)價(jia)上漲相對(dui)集中(zhong)，這些城(cheng)(cheng)市(shi)有(you)很多是三四(si)(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)。近來發布調控措施的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)也有(you)很多是三四(si)(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)。
  2、調(diao)控將繼續保(bao)持(chi)高壓(ya)態(tai)勢
5月(yue)份(fen)70個(ge)(ge)大中(zhong)城市(shi)中(zhong)有61個(ge)(ge)新建商(shang)品(pin)住宅價格與上(shang)月(yue)相(xiang)比出(chu)現(xian)上(shang)漲(zhang)(zhang)。5月(yue)份(fen)，各地(di)繼續(xu)堅持“房子是用來住的(de)(de)，不(bu)是用來炒(chao)的(de)(de)”定位，不(bu)斷加大房地(di)產市(shi)場調控力(li)度，全國40多(duo)個(ge)(ge)城市(shi)出(chu)臺(tai)了調控政策，防止房價明顯過快上(shang)漲(zhang)(zhang)。
  政(zheng)策指出，要求加強購(gou)房(fang)人購(gou)房(fang)資(zi)格(ge)審查，對不(bu)符合(he)調控政(zheng)策規定的，不(bu)予(yu)辦理相(xiang)關購(gou)房(fang)手續(xu)，堅(jian)決遏制投機炒房(fang)。對擅自放松購(gou)房(fang)條件的，將嚴(yan)格(ge)追責問(wen)責。此外(wai)，還要求住房(fang)庫存緊張(zhang)的地區要加大加快土地供(gong)應(ying)。做(zuo)好土地供(gong)應(ying)和促(cu)開工、促(cu)上市(shi)工作，確(que)保房(fang)地產市(shi)場穩定供(gong)應(ying)等。
房(fang)地產(chan)開發(fa)企業應在項目取(qu)得(de)商(shang)品(pin)房(fang)預售(shou)(shou)許可(ke)證(zheng)后(hou)10日(ri)內一(yi)次性公(gong)開銷售(shou)(shou)全部準售(shou)(shou)房(fang)源，不得(de)分(fen)幢、分(fen)單元、分(fen)層、分(fen)批銷售(shou)(shou)。同時指出，在未(wei)取(qu)得(de)商(shang)品(pin)房(fang)預售(shou)(shou)許可(ke)證(zheng)前，房(fang)地產(chan)開發(fa)企業一(yi)律不得(de)通過任何方式認購(gou)。
調控將(jiang)繼續(xu)(xu)保持(chi)高壓態(tai)勢，房價一旦出現過快上(shang)漲(zhang)苗頭，各地還將(jiang)繼續(xu)(xu)出臺調控政策。
“從2015年的(de)全(quan)面‘去(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)庫存’，到2016年‘因城(cheng)(cheng)施(shi)策(ce)去(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)庫存’，再到2017年底部(bu)分三四線城(cheng)(cheng)市(shi)和縣城(cheng)(cheng)‘去(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)庫存’，三四線城(cheng)(cheng)市(shi)自2015年以來‘去(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)庫存’已(yi)(yi)持續近三年。”恒大研(yan)究(jiu)院副院長、首席房地產研(yan)究(jiu)員夏磊認為，當前全(quan)國商品(pin)住宅(zhai)庫存已(yi)(yi)基本降至2012年末(mo)的(de)水平(ping)，“去(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)庫存”取得了明顯成效。這(zhe)些過去(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)積(ji)極“去(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)庫存”的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)，一(yi)旦市(shi)場(chang)出現供需不(bu)平(ping)衡情況(kuang)，極易引發房價上(shang)漲(zhang)風險，應該適(shi)當調整政(zheng)(zheng)策(ce)，避(bi)免市(shi)場(chang)變化之后，“去(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)庫存”政(zheng)(zheng)策(ce)繼(ji)續發揮作用，反而助推房價過快上(shang)漲(zhang)。
3、大(da)力發展住房租(zu)賃市場
在調控的(de)同時，房(fang)地(di)(di)產長效(xiao)機制(zhi)(zhi)建設也一直備(bei)受(shou)關(guan)注。其(qi)中(zhong)，大(da)力發(fa)展住房(fang)租賃市(shi)場(chang)(chang)(chang)被(bei)視為(wei)房(fang)地(di)(di)產市(shi)場(chang)(chang)(chang)長效(xiao)機制(zhi)(zhi)建設的(de)重要一環(huan)。當前，各地(di)(di)紛(fen)紛(fen)出(chu)臺(tai)政策，大(da)力發(fa)展租購并舉(ju)的(de)房(fang)地(di)(di)產市(shi)場(chang)(chang)(chang)。以一線城(cheng)市(shi)為(wei)例，北上廣深(shen)四個城(cheng)市(shi)紛(fen)紛(fen)出(chu)臺(tai)了支持(chi)住房(fang)租賃市(shi)場(chang)(chang)(chang)發(fa)展的(de)重要政策。
深(shen)圳(zhen)方(fang)面也指出，政策性支持(chi)住房(fang)(fang)中包含人(ren)(ren)才住房(fang)(fang)和(he)安居(ju)型商品房(fang)(fang)。人(ren)(ren)才住房(fang)(fang)可(ke)(ke)租可(ke)(ke)售，租售價(jia)(jia)為(wei)市(shi)場價(jia)(jia)的(de)(de)(de)60%左(zuo)(zuo)右(you);安居(ju)型商品房(fang)(fang)可(ke)(ke)租可(ke)(ke)售、以售為(wei)主，租售價(jia)(jia)為(wei)市(shi)場價(jia)(jia)的(de)(de)(de)50%左(zuo)(zuo)右(you)。公共(gong)租賃住房(fang)(fang)租金為(wei)市(shi)場價(jia)(jia)的(de)(de)(de)30%左(zuo)(zuo)右(you)，擬進一步擴大保障的(de)(de)(de)覆蓋面，將公交司機(ji)、地鐵司機(ji)、環衛工人(ren)(ren)等(deng)為(wei)社(she)會提供基本公共(gong)服務的(de)(de)(de)從業人(ren)(ren)員和(he)先進制造業藍領(ling)產(chan)業工人(ren)(ren)等(deng)群體納入公共(gong)租賃住房(fang)(fang)保障范圍。