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新聞中心1、商(shang)業地產的(de)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)要點(dian)分(fen)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)兩部分(fen)：開(kai)發(fa)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)+運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)。商(shang)業交(jiao)付運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)之(zhi)前是(shi)(shi)(shi)通過成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)管(guan)理系統(tong)(tong)來管(guan)理，而交(jiao)付之(zhi)后(hou)是(shi)(shi)(shi)通過費用(yong)系統(tong)(tong)來管(guan)理（L企就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)通過我們的(de)費用(yong)系統(tong)(tong)來管(guan)理運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)費用(yong)）。住宅(zhai)地產一般只是(shi)(shi)(shi)關(guan)注對開(kai)發(fa)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)的(de)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)，在(zai)交(jiao)房時點(dian)完(wan)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)，涉(she)稅清算結束后(hou)，整個項(xiang)目基本(ben)(ben)(ben)(ben)宣告完(wan)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)。而現在(zai)商(shang)業地產不一樣(yang)，開(kai)發(fa)期(qi)完(wan)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)后(hou)會進入(ru)運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)期(qi)，運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)期(qi)的(de)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)也是(shi)(shi)(shi)影響整體成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)的(de)關(guan)鍵環節，同時前期(qi)的(de)開(kai)發(fa)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)與后(hou)期(qi)的(de)運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)是(shi)(shi)(shi)息息相關(guan)、密不可分(fen)的(de)，這樣(yang)就(jiu)(jiu)對成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)管(guan)理人員提出了更高的(de)要求；
2、顧(gu)問(wen)(wen)費(fei)用：商業(ye)地(di)產(chan)都非常(chang)關注顧(gu)問(wen)(wen)費(fei)用，特別(bie)是剛(gang)從住宅地(di)產(chan)轉入商業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)開(kai)發企業(ye)，在這(zhe)一點上，很多企業(ye)都是有嚴格的(de)(de)控下(xia)限(xian)要求(qiu)，如酒店管理費(fei)用、幕墻(qiang)顧(gu)問(wen)(wen)、機電顧(gu)問(wen)(wen)和造(zao)價(jia)顧(gu)問(wen)(wen)。這(zhe)一點關注不夠，所以(yi)導致成本(ben)費(fei)用的(de)(de)耗費(fei)，品質達(da)不到規劃的(de)(de)要求(qiu)，對整個商業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)品質影(ying)響(xiang)非常(chang)之大；
3、關注(zhu)工(gong)程類合同：獨立配(pei)套，上下水，電(dian)，及(ji)通訊等(deng)，土建(jian)交給總(zong)包，樁基(ji)、鋼構、綜合機電(dian)、幕墻(qiang)、精裝、景觀等(deng)，肯定是要交給專業(ye)分包單位來(lai)按規(gui)劃設計(ji)要求完成；
4、關注設(she)計(ji)：商(shang)業(ye)地產(chan)與住宅(zhai)地產(chan)在(zai)這一(yi)點(dian)上的(de)(de)差別非常大，以(yi)前(qian)做(zuo)住宅(zhai)地產(chan)時，設(she)計(ji)方案(an)只是由開發商(shang)和設(she)計(ji)院進(jin)行溝(gou)通即可(ke)確(que)定，甚(shen)至(zhi)于可(ke)以(yi)直接按照開發商(shang)的(de)(de)想法來進(jin)行規劃(hua)設(she)計(ji)。而商(shang)業(ye)地產(chan)需考慮主力店的(de)(de)設(she)計(ji)要(yao)(yao)求(qiu)，甚(shen)至(zhi)于還要(yao)(yao)兼(jian)顧小業(ye)主的(de)(de)規劃(hua)要(yao)(yao)求(qiu)，這也是商(shang)業(ye)地產(chan)強控的(de)(de)一(yi)個關鍵點(dian)，如果處(chu)理不(bu)(bu)善，會影(ying)響后期的(de)(de)開業(ye)節點(dian)、項(xiang)目品(pin)質等(deng)等(deng)，出(chu)現(xian)“一(yi)招不(bu)(bu)慎，滿盤皆(jie)輸”的(de)(de)情況；
5、關注消防：商業地(di)產的消防等級要求遠(yuan)遠(yuan)高過住宅地(di)產，這一點(dian)在商業地(di)產的合(he)約規劃結構中也有充(chong)分的體(ti)現；
6、設備(bei)(bei)費單列：很多的(de)(de)標桿(gan)企業(ye)商業(ye)地產項(xiang)(xiang)目的(de)(de)合約(yue)規劃都將設計備(bei)(bei)單列，一是體現(xian)了(le)(le)這(zhe)部分的(de)(de)成本占(zhan)比，另一方(fang)面也體現(xian)了(le)(le)設備(bei)(bei)對(dui)商業(ye)項(xiang)(xiang)目的(de)(de)重要(yao)性(xing)，例(li)如：以項(xiang)目空(kong)調運作(zuo)方式為(wei)例解釋了其重要性。在整個項(xiang)目空(kong)調系(xi)統(tong)運行方式的選擇中，在制冷負荷和采暖負荷確定的情況(kuang)下，中央(yang)空(kong)調主機根據采用(yong)(yong)(yong)能(neng)源是選用(yong)(yong)(yong)電能(neng)、燃氣還是蒸(zheng)汽(qi)，要充分征(zheng)求專(zhuan)家(jia)意見(jian)，進行各方案的設(she)備投資費用(yong)(yong)(yong)測(ce)算和運營耗(hao)用(yong)(yong)(yong)電費和蒸(zheng)汽(qi)耗(hao)用(yong)(yong)(yong)量和增容(rong)量的測(ce)算，方案A：電制(zhi)(zhi)冷(leng)(leng)機(ji)+城市(shi)熱(re)網(wang)，方(fang)(fang)案(an)B：直燃(ran)機(ji)(離心(xin)機(ji)+城市(shi)熱(re)網(wang))，一機(ji)三用(yong)，方(fang)(fang)案(an)C：蒸汽(qi)機(ji)+城市(shi)熱(re)網(wang)，滿足(zu)制(zhi)(zhi)冷(leng)(leng)、采(cai)(cai)暖、衛生熱(re)水負(fu)荷需要(yao)，對設(she)備初期(qi)(qi)投入費(fei)(fei)(fei)用(yong)和運(yun)(yun)營期(qi)(qi)內年(nian)綜(zong)合(he)(he)(he)費(fei)(fei)(fei)用(yong)(制(zhi)(zhi)冷(leng)(leng)費(fei)(fei)(fei)用(yong)、采(cai)(cai)暖費(fei)(fei)(fei)用(yong)、電費(fei)(fei)(fei)、蒸汽(qi)費(fei)(fei)(fei)、燃(ran)氣費(fei)(fei)(fei))進(jin)行(xing)測算(suan)，根(gen)據測算(suan)出(chu)的(de)數據進(jin)行(xing)綜(zong)合(he)(he)(he)經(jing)濟(ji)性(xing)分析(xi)，綜(zong)合(he)(he)(he)最(zui)佳方(fang)(fang)案(an)為B，又因考慮能(neng)源緊缺(que)的(de)問(wen)題(ti)，但(dan)最(zui)后主力店冷(leng)(leng)熱(re)源采(cai)(cai)用(yong)一半蒸汽(qi)制(zhi)(zhi)冷(leng)(leng)和一半電制(zhi)(zhi)冷(leng)(leng)，這雖增加了部分投資(zi)和運(yun)(yun)行(xing)費(fei)(fei)(fei)用(yong)，但(dan)也是(shi)在商業項目運(yun)(yun)作中(zhong)綜(zong)合(he)(he)(he)取(qu)舍問(wen)題(ti)。在不同(tong)的(de)方(fang)(fang)案(an)中(zhong)有的(de)可能(neng)是(shi)建造(zao)成(cheng)(cheng)(cheng)本低(di)(di)，但(dan)運(yun)(yun)行(xing)成(cheng)(cheng)(cheng)本高(gao)，有的(de)可能(neng)是(shi)建造(zao)成(cheng)(cheng)(cheng)本高(gao)，但(dan)運(yun)(yun)行(xing)成(cheng)(cheng)(cheng)本低(di)(di)，這就需要(yao)綜(zong)合(he)(he)(he)lO年(nian)或更(geng)長(chang)時期(qi)(qi)的(de)綜(zong)合(he)(he)(he)成(cheng)(cheng)(cheng)本才能(neng)決(jue)定(ding)采(cai)(cai)用(yong)何種(zhong)方(fang)(fang)式(shi)最(zui)合(he)(he)(he)理。因此商業地產項目成(cheng)(cheng)(cheng)本控制(zhi)(zhi)過(guo)程中(zhong)必須充分考慮項目全生命(ming)周期(qi)(qi)中(zhong)的(de)后期(qi)(qi)商業物業運(yun)(yun)營成(cheng)(cheng)(cheng)本。
6、合(he)約規劃確(que)定的(de)時(shi)間點(dian)(dian)不一(yi)樣：住(zhu)宅地產一(yi)般是是方(fang)案設計后，而商業地產需在開業節點(dian)(dian)計劃明確(que)后，再(zai)進行一(yi)輪的(de)調整刷新；
7、建(jian)(jian)立快速響(xiang)(xiang)應(ying)機制：前期的(de)(de)設計(ji)、過(guo)程中的(de)(de)方案變(bian)更和(he)(he)工程變(bian)更等，都由以(yi)前的(de)(de)只是開(kai)發商和(he)(he)承包方關注變(bian)為三(san)方甚至多方關注，過(guo)程中如何確(que)保遇到的(de)(de)各種問題都能快速解決(jue)，需要建(jian)(jian)立一個快速響(xiang)(xiang)應(ying)的(de)(de)機制，這(zhe)一點是以(yi)前住(zhu)宅地產很少關注的(de)(de)；
以上就(jiu)是對商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)一點粗淺認識，和住宅地(di)產(chan)最重要的(de)(de)區別就(jiu)是第一項(xiang)，因此加強(qiang)后續(xu)運(yun)營(ying)成本的(de)(de)控(kong)制是商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)不同于住宅地(di)產(chan)的(de)(de)一個(ge)重要環(huan)節。