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行業新聞1、商(shang)業地產(chan)(chan)的成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)控制(zhi)要(yao)點分成(cheng)(cheng)兩部(bu)分：開發成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)+運(yun)(yun)營(ying)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)。商(shang)業交付運(yun)(yun)營(ying)之(zhi)前是通(tong)(tong)過(guo)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)系統來(lai)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)，而交付之(zhi)后(hou)是通(tong)(tong)過(guo)費用(yong)系統來(lai)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)（L企就是通(tong)(tong)過(guo)我們的費用(yong)系統來(lai)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)運(yun)(yun)營(ying)費用(yong)）。住(zhu)宅地產(chan)(chan)一(yi)般只是關注對(dui)開發成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)的控制(zhi)，在交房時點完成(cheng)(cheng)，涉稅清算結束后(hou)，整個項目基本(ben)(ben)(ben)(ben)宣告(gao)完成(cheng)(cheng)。而現在商(shang)業地產(chan)(chan)不(bu)一(yi)樣(yang)，開發期(qi)完成(cheng)(cheng)后(hou)會進入運(yun)(yun)營(ying)期(qi)，運(yun)(yun)營(ying)期(qi)的成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)也是影響整體(ti)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)控制(zhi)的關鍵環節，同時前期(qi)的開發成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)與后(hou)期(qi)的運(yun)(yun)營(ying)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)是息息相(xiang)關、密不(bu)可分的，這(zhe)樣(yang)就對(dui)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)人(ren)員提出了更高的要(yao)求；
2、顧問(wen)(wen)費(fei)用：商(shang)業地(di)產(chan)(chan)都非(fei)(fei)常關注(zhu)顧問(wen)(wen)費(fei)用，特別是(shi)剛(gang)從住宅地(di)產(chan)(chan)轉入商(shang)業地(di)產(chan)(chan)的開發企(qi)(qi)業，在(zai)這(zhe)一(yi)點上，很多企(qi)(qi)業都是(shi)有(you)嚴(yan)格的控下限要求(qiu)，如酒(jiu)店管理費(fei)用、幕墻顧問(wen)(wen)、機(ji)電顧問(wen)(wen)和造價(jia)顧問(wen)(wen)。這(zhe)一(yi)點關注(zhu)不(bu)夠，所以導致成本(ben)費(fei)用的耗費(fei)，品質達不(bu)到規劃的要求(qiu)，對(dui)整個(ge)商(shang)業地(di)產(chan)(chan)的品質影(ying)響(xiang)非(fei)(fei)常之大(da)；
3、關注工程類合同：獨立配套，上(shang)下水(shui)，電，及通訊(xun)等(deng)，土建交(jiao)給(gei)(gei)總(zong)包，樁基、鋼(gang)構、綜合機電、幕墻、精裝、景觀等(deng)，肯定是要交(jiao)給(gei)(gei)專業分包單位來按規劃設計(ji)要求完成；
4、關(guan)注設(she)計(ji)：商(shang)業地產與住(zhu)(zhu)宅地產在這一(yi)(yi)點(dian)上的(de)差別非常大，以(yi)前(qian)做住(zhu)(zhu)宅地產時，設(she)計(ji)方案只是(shi)由開(kai)發商(shang)和設(she)計(ji)院進行溝通即可確定，甚至于(yu)可以(yi)直接按(an)照開(kai)發商(shang)的(de)想法來進行規(gui)(gui)劃設(she)計(ji)。而商(shang)業地產需考慮主力(li)店的(de)設(she)計(ji)要(yao)求，甚至于(yu)還(huan)要(yao)兼顧小(xiao)業主的(de)規(gui)(gui)劃要(yao)求，這也是(shi)商(shang)業地產強控的(de)一(yi)(yi)個關(guan)鍵點(dian)，如果處理不善(shan)，會(hui)影響后期的(de)開(kai)業節點(dian)、項目品質(zhi)等等，出現“一(yi)(yi)招不慎(shen)，滿(man)盤皆輸(shu)”的(de)情況；
5、關(guan)注消防：商業地產的(de)消防等級要求遠遠高(gao)過住宅地產，這一點在商業地產的(de)合約規劃結構中(zhong)也有充分的(de)體現；
6、設備(bei)費單列：很多的(de)(de)標桿(gan)企業商業地(di)產項目的(de)(de)合約規劃都將設計備(bei)單列，一(yi)(yi)是(shi)體現(xian)了(le)這部分的(de)(de)成本(ben)占比，另(ling)一(yi)(yi)方面也體現(xian)了(le)設備(bei)對商業項目的(de)(de)重(zhong)要性(xing)，例如：以項目(mu)空(kong)(kong)調運作方(fang)式為例解(jie)釋了其重(zhong)要性。在整個項目(mu)空(kong)(kong)調系統運行(xing)方(fang)式的(de)選擇中(zhong)(zhong)，在制冷(leng)負荷和采暖負荷確定(ding)的(de)情況下，中(zhong)(zhong)央空(kong)(kong)調主機根據采用(yong)能(neng)源(yuan)是選用(yong)電(dian)能(neng)、燃氣還是蒸汽，要充分征(zheng)求專家意見，進行(xing)各方(fang)案的(de)設(she)備投(tou)資費用(yong)測算和運營耗(hao)用(yong)電(dian)費和蒸汽耗(hao)用(yong)量(liang)和增容量(liang)的(de)測算，方(fang)案A：電制(zhi)(zhi)(zhi)冷(leng)(leng)機(ji)+城市熱(re)網(wang)，方(fang)案(an)B：直燃機(ji)(離心(xin)機(ji)+城市熱(re)網(wang))，一(yi)機(ji)三(san)用(yong)(yong)，方(fang)案(an)C：蒸(zheng)汽(qi)(qi)機(ji)+城市熱(re)網(wang)，滿足制(zhi)(zhi)(zhi)冷(leng)(leng)、采暖、衛生(sheng)熱(re)水負荷需要，對設(she)備初(chu)期(qi)(qi)投入費用(yong)(yong)和運營(ying)期(qi)(qi)內年綜合(he)(he)費用(yong)(yong)(制(zhi)(zhi)(zhi)冷(leng)(leng)費用(yong)(yong)、采暖費用(yong)(yong)、電費、蒸(zheng)汽(qi)(qi)費、燃氣費)進行(xing)測算，根(gen)據(ju)測算出(chu)的(de)(de)數(shu)據(ju)進行(xing)綜合(he)(he)經濟性(xing)分(fen)析(xi)，綜合(he)(he)最佳方(fang)案(an)為B，又因考(kao)慮能(neng)源緊缺的(de)(de)問(wen)題，但(dan)最后(hou)(hou)主力店冷(leng)(leng)熱(re)源采用(yong)(yong)一(yi)半蒸(zheng)汽(qi)(qi)制(zhi)(zhi)(zhi)冷(leng)(leng)和一(yi)半電制(zhi)(zhi)(zhi)冷(leng)(leng)，這雖增加了部分(fen)投資和運行(xing)費用(yong)(yong)，但(dan)也是在商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)運作中綜合(he)(he)取舍問(wen)題。在不(bu)同的(de)(de)方(fang)案(an)中有的(de)(de)可能(neng)是建造成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)低，但(dan)運行(xing)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)高，有的(de)(de)可能(neng)是建造成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)高，但(dan)運行(xing)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)低，這就(jiu)需要綜合(he)(he)lO年或更長時期(qi)(qi)的(de)(de)綜合(he)(he)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)才能(neng)決(jue)定采用(yong)(yong)何(he)種(zhong)方(fang)式(shi)最合(he)(he)理。因此商(shang)業(ye)地產項(xiang)目(mu)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)控制(zhi)(zhi)(zhi)過程(cheng)中必須(xu)充分(fen)考(kao)慮項(xiang)目(mu)全生(sheng)命周期(qi)(qi)中的(de)(de)后(hou)(hou)期(qi)(qi)商(shang)業(ye)物業(ye)運營(ying)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)。
6、合約規(gui)劃確(que)定的時(shi)間點(dian)(dian)不一(yi)樣：住宅(zhai)地產(chan)(chan)一(yi)般(ban)是是方案設計(ji)后，而商(shang)業地產(chan)(chan)需在開業節(jie)點(dian)(dian)計(ji)劃明(ming)確(que)后，再(zai)進行一(yi)輪(lun)的調(diao)整刷新；
7、建立(li)快速響應機(ji)制：前(qian)期的(de)設計、過程中的(de)方(fang)(fang)案變(bian)(bian)更(geng)和工(gong)程變(bian)(bian)更(geng)等，都(dou)由(you)以前(qian)的(de)只是開發商和承包方(fang)(fang)關注(zhu)(zhu)(zhu)變(bian)(bian)為三方(fang)(fang)甚至多方(fang)(fang)關注(zhu)(zhu)(zhu)，過程中如何確保(bao)遇到的(de)各種問題都(dou)能快速解決，需要建立(li)一(yi)個快速響應的(de)機(ji)制，這一(yi)點是以前(qian)住宅(zhai)地產很(hen)少關注(zhu)(zhu)(zhu)的(de)；
以上就是對(dui)商業(ye)地(di)產(chan)的一點粗淺認識(shi)，和住宅(zhai)地(di)產(chan)最重要的區別就是第(di)一項，因此加強(qiang)后(hou)續運營(ying)成本的控制是商業(ye)地(di)產(chan)不同于(yu)住宅(zhai)地(di)產(chan)的一個重要環節。